Proaco News

Cómo administrar el costo y el tiempo en un proyecto de construcción de 1.500.000 pies cuadrados

Proaco Like 03/02/2020

 Artículo originalmente publicado en www.corbisstudio.com. Nota completa aquí.

(...)

El prototipo digital de construcción en un desarrollo de uso mixto a gran escala

La metodología del prototipo digital de construcción tiene el objetivo principal de garantizar que se cumplan los plazos establecidos. Además, genera una mejor comunicación de la información del documento entre los consultores y el sitio de trabajo. Al mismo tiempo, reduce las interferencias que pueden generarse en un proyecto.

No es ninguna novedad para la industria de la construcción que todavía hay desviaciones y demoras que generan costos exorbitantes o gastos extraordinarios. En Corbis, somos conscientes de esta situación y, a través de la metodología del prototipo digital de construcción, podemos resolver o minimizar sustancialmente el impacto de estas desviaciones y demoras. Esto se logra a través de los pilares en los que se basa esta metodología.

Por ejemplo, nuestros procesos de toma de cantidad generan una proyección de costos más precisa, y nuestros procesos de detección de choques resuelven los RFI en el sitio de trabajo.

El desarrollo de estas soluciones y metodología de trabajo nos llevó a trabajar junto con Grupo Proaco en un proyecto de uso mixto de 1,500,000 pies cuadrados: Pocito Social Life.

Este proyecto, ubicado en una zona urbana de más rápido crecimiento, combina 3 torres residenciales, un centro comercial, estacionamiento y espacio de trabajo compartido. Pocito Social Life implicará una inversión de US $ 200 millones.

La experiencia laboral de poner en práctica el prototipo digital de construcción

CorbisStudio implementó el Prototipo Digital de Construcción desde el primer día en Pocito Social Life. De acuerdo con nuestro enfoque de gestión de proyectos, lo primero en lo que trabajamos fue el diseño de las tareas relacionadas con la entrega de proyectos y la gestión de modelado BIM.

Se crearon dos documentos centrales de CDP como el Manual de calidad del proyecto y la Matriz de responsabilidad. Este proceso implicó la celebración de varias reuniones para definir la versión final de estos documentos. Sirvió para aclarar muchas áreas grises sobre roles y responsabilidades, que eran confusos al principio.

En esta etapa, los equipos de trabajo definieron la modalidad de trabajo, qué reuniones eran necesarias, cómo se celebrarían y se establecieron los plazos de trabajo.

El pilar de gestión del CDP es esencial para evitar interferencias más adelante y sirve como una guía sólida de trabajo tanto para las fases de desarrollo de la arquitectura como para la fase de construcción.

El siguiente paso comienza cuando recibimos toda la información necesaria del estudio de arquitectura responsable del diseño conceptual del proyecto. Es entonces cuando las disciplinas comienzan a modelarse para obtener los primeros informes de enfrentamientos lo antes posible.

Gestión de construcción para un proyecto de uso mixto

Primero, antes de comenzar con las tareas de modelado, se lleva a cabo la toma de cantidad, continuando con el proceso de detección de choques y la documentación del proyecto.

 Otro aspecto que se alinea con nuestra metodología tiene que ver con la fuerza laboral. Los profesionales a cargo del sitio de trabajo de Pocito Social Life se caracterizan por ser críticos con la documentación que llega al sitio. Esto nos da una buena aportación para trabajar nuestra documentación con la metodología CDP y, al mismo tiempo, nos permite tener una estrecha colaboración con los equipos en el sitio.

Desarrollo de software para resolver desafíos de gestión de proyectos de construcción

El software dentro del CDP juega un papel crítico. Por eso, podemos tener información actualizada casi al instante.

 Mediante el uso de BIM, cualquier modificación realizada en el diseño también ocurre en el modelo y actualiza automáticamente los datos de Despegue de Cantidades y la información para el proceso de Detección de Choques. De lo contrario, tomaría mucho tiempo realizar esos cambios manualmente. Además, siempre existe el error humano presente que puede hacer que se pasen por alto algunos problemas. Este margen de error humano simplemente no existe en el CDP.

 El uso de la tecnología, que siempre fomentamos en CorbisStudio para todos nuestros proyectos, es vital. Nuestro objetivo es un proceso de trabajo en el que los profesionales puedan trabajar con cualquier dispositivo y tengan información instantánea y en tiempo real sobre el proyecto. Esto ahorra muchas horas de proyecto, especialmente cuando hay muchos actores de muchas disciplinas involucradas.

Cómo medir el impacto de las estimaciones de costos en un gran proyecto de uso mixto

El impacto del CDP en un proyecto se ve mejor si dividimos el proceso en etapas preliminares del proyecto y etapas de construcción. Del 100% de la inversión que existe para un proyecto, en general, Arquitectura e Ingeniería suman aproximadamente el 7%. De este porcentaje, el 5% es para arquitectura y el 2% para ingeniería, en términos de cantidades aproximadas. El resto de la inversión se destina a la construcción.

 Si implementamos la metodología CDP, la etapa de Arquitectura probablemente implicará una inversión de aproximadamente un 2% más. Esto se debe a que la documentación y el desarrollo llevan un poco más de tiempo. Se realiza modelado BIM, despegues de cantidad, entre otros.

 Pero debido a esto, la construcción misma reduce sus tiempos de ejecución.

 Luego, un aumento de aproximadamente el 2% en la etapa preliminar termina impactando de manera beneficiosa donde está la mayor parte de la inversión, y eso es la construcción. Por lo tanto, los ahorros son tan significativos que cualquier variación previa se diluye a su mínima expresión.

 Esto es lo que vamos a medir en Pocito, que, aunque todavía se encuentra en las primeras etapas del CDP, aún no se puede conocer con exactitud. Se reflejará bien cuando el proyecto entre en la etapa de construcción.

 Haciendo una estimación, en Pocito la etapa preliminar del borrador tomará un 15% más de tiempo de lo habitual. Pero las métricas mundiales indican que el impacto de estas metodologías en la construcción de un proyecto es muy significativo.

El alcance de las estimaciones de proyección de costos a través de tomas de cantidad

La proyección de costos desarrollada hasta la fecha solo está en las torres, que es lo que se define en este momento. Calculamos todo lo que se puede modelar usando Revit. No podemos decir que estamos calculando el 100% del costo de construcción, ya que hay cosas que no están modeladas, por ejemplo, el manejo de una grúa. Pero podemos calcular todo lo relacionado con muebles, revestimientos de pintura, cantidad de inodoros, tuberías, MEP, etc.

Resultados parciales del prototipo digital de construcción en Pocito

Aunque el proyecto se encuentra en una etapa temprana, ya se pueden ver algunos resultados o beneficios. Por ejemplo, con respecto a la gestión de costos, es posible resaltar cuán preciso es el CDP para pronosticar los costos. Hay que tener en cuenta que tiene sus trucos al modelar y que no es un proceso simple. Uno no puede comenzar un proyecto y en el medio del proceso decide realizar un despegue de cantidad porque la información obtenida de él no será útil en ese momento.

Al respecto, nuestro equipo realizó un estudio muy profundo de cómo debía modelarse cada pieza. Utilizaron los datos para Pocito y las cantidades dieron resultados precisos para el trabajo en el sitio de construcción.

Características del prototipo digital de construcción que llaman la atención de los desarrolladores de proyectos

El proceso de cálculo de costos y la detección de conflictos que vieron en Opera (otro proyecto en el que colaboramos) fue lo que más les llamó la atención. En Pocito Social Life todavía no estamos en ese punto. Pero son los pilares del CDP en los que han mostrado más entusiasmo por el momento.

¿Cómo y cuándo pueden los propietarios y desarrolladores implementar el Prototipo Digital de Construcción?

El momento ideal para comenzar es el primer día. El CDP es bastante completo no solo desde el lado tecnológico sino desde el lado de la Administración. Si no comienza con un proyecto ordenado y con las cosas claras desde el día cero, será difícil rectificar.

Si el modelado no se aborda desde el lado BIM, sabiendo exactamente para qué está modelando, la información generada probablemente no será de mucha utilidad.

¿Todavía hay margen de mejora dentro del prototipo digital de construcción?

Más allá de lo que Corbis ha desarrollado como CDP, todavía se puede mejorar para que el proceso de construcción sea más eficiente. Siempre hay margen de mejora.

Por ejemplo, hay espacio para mejorar en términos de logística. A través de BIM puede trabajar mucho en logística y buscar eficiencia en lo que respecta a la construcción.

Otra área de mejora es la gestión de instalaciones. Una vez que el edificio ya está construido, toda la información sobre el modelo puede extraerse y transferirse a un software de mantenimiento para facilitar la gestión de esta etapa.

El impacto es muy importante. La vida útil de un edificio es de aproximadamente 50 a 60 años. Todos los gastos generados durante ese tiempo representan el 60% del costo de construcción. También hay espacio para mejorar allí.

Volver

Dejanos tu consulta